Il mercato dei mutui tiene soprattutto per i giovani. Il 2025 si è chiuso con una crescita superiore al 25% delle erogazioni di prestiti per l’acquisto di abitazioni rispetto all’anno precedente, segnando l’accelerazione più forte dell’ultimo decennio.
A favorire la ripartenza sono stati il progressivo calo dei tassi di interesse e il rafforzamento degli strumenti pubblici di sostegno all’accesso alla casa. Tra questi, un ruolo centrale è stato svolto dal «Fondo di garanzia prima casa» gestito da Consap. Secondo un’analisi del «Centro studi Unimpresa», nel corso del 2025 i mutui assistiti dalla garanzia statale hanno raggiunto i 9 miliardi di euro, contro i 6 miliardi del 2024, con un incremento del 50% nell’arco di dodici mesi.
Una crescita che ha portato questi finanziamenti a rappresentare circa un sesto dell’intero mercato delle nuove erogazioni. Il dato più significativo riguarda però il profilo dei beneficiari. Grazie anche all’effetto del fondo, gli under 36 continuano a essere la fascia di popolazione alla quale viene concesso il maggior numero di mutui per l’acquisto della prima abitazione. Un cambiamento rilevante per un mercato storicamente dominato da acquirenti più maturi, dotati di patrimoni consolidati e maggiore stabilità reddituale.
La ripresa del credito si inserisce in un contesto di generale rafforzamento del mercato immobiliare. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4%, accelerando rispetto al +3,2% registrato nel 2024 e mantenendosi al di sopra dell’inflazione. Anche le compravendite hanno mostrato un andamento positivo, con una crescita del 6,6%, mentre l’aumento dei canoni di locazione ha ulteriormente alimentato l’interesse verso l’acquisto della casa.
Per molte famiglie, infatti, la rata del mutuo è tornata a essere più conveniente dell’affitto, almeno laddove l’accesso al credito risulta possibile. L’incremento dei valori immobiliari ha contribuito anche alla crescita della ricchezza delle famiglie italiane, salita del 2,1% in termini nominali.
Tuttavia, dietro i numeri positivi emerge una criticità che rischia di limitare gli effetti inclusivi della ripresa. L’analisi di «Unimpresa» evidenzia, infatti, quella che viene definita una «distorsione strutturale» del mercato del credito. Quasi il 20% dei nuovi mutui è stato concesso a persone con un reddito lordo annuo inferiore a 26mila euro, una fascia nella quale rientrano molti giovani lavoratori, dipendenti part-time e titolari di contratti meno stabili. Circa la metà delle nuove erogazioni è invece andata a soggetti con redditi compresi tra 26mila e 55mila euro. Il problema non riguarda tanto l’accesso al finanziamento quanto il suo costo.
All’interno delle stesse fasce reddituali, infatti, il tasso applicato varia sensibilmente in base al profilo di rischio attribuito dalla banca. Tra il 10% dei mutuatari considerati più rischiosi e il 10% di quelli ritenuti più affidabili si registra una differenza media di circa 150 punti base. In termini pratici significa che chi dispone di redditi più bassi, patrimoni ridotti o rapporti di lavoro meno stabili può arrivare a pagare un interesse superiore di un punto e mezzo percentuale rispetto ai clienti più solidi. Su un finanziamento da 150mila euro della durata di 25 anni, il divario può tradursi in decine di migliaia di euro di costi aggiuntivi lungo l’intero piano di rimborso.
«L’analisi rivela un paradosso che non possiamo ignorare – osserva il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora – chi guadagna meno, e che spesso è proprio il giovane con un contratto precario, paga il mutuo più caro, fino a 150 punti base in più rispetto a chi ha un profilo di rischio migliore. È una distorsione strutturale del mercato del credito che penalizza esattamente chi avrebbe più bisogno di condizioni favorevoli. E in prospettiva servono interventi mirati e più incisivi per migliorare questa situazione».
Sul fronte delle scelte finanziarie, il tasso fisso continua a dominare il mercato. A fine 2025 quasi tre quarti dei mutui in essere risultavano infatti stipulati a tasso fisso. Le nuove erogazioni a tasso variabile si sono mantenute poco sopra il 10% del totale, anche se nei primi mesi del 2026 la quota è tornata a crescere, evidenziando come alcune famiglie, pur di alleggerire la rata iniziale, stanno tornando ad assumersi il rischio di future oscillazioni dei tassi.