Il recente aumento dei tassi da parte della Banca centrale europea, che si somma agli incrementi già avutisi nei mesi scorsi, rendono ancora più allarmante gli effetti sull’innalzamento della rata dei mutui a tasso variabile? Per comprendere questo meccanismo è sufficiente esaminare i nostri contratti di mutui.
La clausola che rende il nostro contratto di mutuo a tasso variabile, infatti, è composta da due elementi: un primo, che possiamo individuare in un numero, il cosiddetto spread. Rappresenta cioè il guadagno della Banca ed è ricompreso nel tasso di interesse.
L’altro elemento è invece dato da un parametro di riferimento, normalmente l’Euribor a tre mesi, che indica appunto il costo del denaro che le banche reciprocamente si pagano tra loro quando devono attingere ad altri intermediari per finanziare le proprie iniziative.
Questo infatti è esattamente quello che accade quando stipuliamo un mutuo con una banca che, o compra effettivamente denaro da un’altra banca, così pagando il denaro che ci presta, oppure usa questo parametro, che rappresenta appunto il costo del denaro interbancario, per determinare una delle componenti del tasso del contratto di mutuo. Tutto questo a noi potrebbe interessare molto poco, se non fosse che, ogni volta che la Banca centrale europea aumenta il tasso, questo abbia effetti sul nostro contratto di mutuo a tasso variabile.
Cosa fare quindi? Mantenere il mutuo a tasso variabile o trasferirlo a tasso fisso? Aspettare che i tassi scendano per continuare a per poter godere di un tasso più allineato all’andamento dei tempi o, invece, mettere in sicurezza la rata, mettendo in conto di poter pagare un tasso fisso, sempre quello ogni mese e per tutta la durata del contratto, che potrebbe però essere anche più alto rispetto al tasso che potremmo pagare.
È l’eterno dilemma del mutuatario italiano. In realtà le statistiche ci spiegano che la gran parte degli italiani, più o meno tra il 70 e il 75%, stipula un mutuo a tasso fisso. Dietro questa scelta c’è, come appunto innanzi accennavamo, una scelta di serenità e di pianificazione. Sapere esattamente quanto paghiamo ogni mese e sulla base dell’esborso del mutuo, organizzare il resto della vita familiare.
Esaminiamo adesso la prospettiva in capo a chi oggi abbia contratto un mutuo a tasso variabile. I tassi continueranno ad aumentare e quindi di conseguenza aumenterà anche la rata? Rata che, secondo alcune statistiche, ad oggi avrebbe subìto un incremento di 3.600 euro annui.
Come amo ripetere, non esiste una risposta univoca. Il mutuo a tasso variabile potrebbe essere in alcuni momenti oggettivamente più conveniente di quello a tasso fisso ma, in altri momenti storici, considerato anche che la durata del mutuo si spalma su venti, venticinque, anche trent’anni e più, potrebbe subire delle turbolenze. Quindi il mutuo a tasso variabile è una soluzione che può andare bene a chi accetta questo rischio, ma deve compiere uno sforzo in più che è quello di monitorare il proprio mutuo e di attivarsi per trovare le soluzioni.
Parliamo adesso di queste ultime. Non sono mai sufficienti le informazioni sugli strumenti messi a disposizione dei mutuatari, come ad esempio la possibilità di poter o rinegoziare il mutuo con la propria banca, ipotesi sempre possibile, oppure di rottamare il proprio mutuo, cercando una nuova banca che compri il nostro mutuo e che lo finanzi a condizioni migliori e magari allungando ulteriormente i tempi per darci un po’ di respiro in più.
Entrambe le ipotesi sono praticabili: richiedono però da parte nostra un piccolo sforzo oltre che un certo impegno. E non garantiscono ovviamente un risultato sicuro. È chiaro che, ad esempio, avremo difficoltà a cambiare banca e rottamare il mutuo, quanto più vicini saremo alla scadenza del nostro contratto di mutuo. Sarà più facile, invece, se il nostro mutuo è un mutuo “giovane”, agli inizi del proprio corso.
Pochi ignorano però uno strumento introdotto dalla recente legge di bilancio, che ha recuperato una iniziativa di diversi anni fa che impone alle banche la conversione automatica del mutuo da tasso variabile a tasso fisso. È una misura che può riguardare diversi cittadini, ma non tutti, poiché i criteri per accedere a questa misura sono decisamente stringenti. Il vantaggio però è facilmente intuibile: il mutuo viene convertito da variabile e fisso a nostra semplice richiesta e la banca non può opporsi a questa decisione.
Soluzione buona per molti quindi, ma non per tutti. Occorre avere un Isee non inferiore a 35 mila euro, aver contratto un mutuo non superiore a 200 mila euro ed essere in perfetta regola con i pagamenti. Oltre ad essere bravi anche a fare un po’ di conti, poiché il tasso fisso a cui convertiremo il nostro variabile lo scegliamo noi, tra l’Irs a 10 anni o l’Irs pari alla durata del mutuo.
Avevo scritto prima che il mutuo a tasso variabile richiede un minimo di impegno, e in questo caso lo richiede anche per la conversione a tasso fisso e per l’individuazione del criterio più conveniente nella scelta tra i due Irs.
Massimo Melpignano è avvocato specializzato in diritto bancario e finanziario