Nel primo trimestre del 2025 il mercato immobiliare italiano offre un’immagine in chiaroscuro: da un lato, la crescita delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni esistenti; dall’altro, la battuta d’arresto per le abitazioni nuove. Uno scenario che si intreccia con una ripresa della produzione edilizia e si confronta con le nuove regole fiscali contenute nella legge di bilancio 2025, che ridisegnano il sistema degli incentivi per la casa.
Secondo i dati Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel primo trimestre del 2025, segna un +4,4% su base annua, confermando il ritmo già visto a fine 2024. Ma il dato cela una divergenza marcata: le abitazioni esistenti aumentano del 4,9% rispetto all’anno precedente – valore più elevato dal 2010 – mentre quelle nuove frenano bruscamente passando da un +9,2% del trimestre precedente a un modesto +1,5%. La dinamica congiunturale conferma il rallentamento del nuovo: rispetto al trimestre precedente, i prezzi delle nuove abitazioni calano dell’8,7%, mentre quelli delle esistenti crescono dell’1,7%. In altri termini, le case usate si rivelano sempre più centrali nelle dinamiche del mercato, complici prezzi più accessibili e tempi di consegna immediati.
Nonostante la flessione dei prezzi delle nuove abitazioni, il numero complessivo di compravendite è in aumento: l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha rilevato un +11,2% su base annua, dopo il +7,6 del trimestre precedente. Questo trend positivo riguarda tutte le aree, con particolare vivacità nei grandi centri urbani e nel Sud.
La produzione edilizia è in crescita. Ad aprile l’indice cresce del 2,4% rispetto a marzo, segnando il valore più alto da marzo 2008. Su base trimestrale, si registra un +1,7%, mentre il confronto tendenziale annuo mostra un incremento del 5,9: dopo una breve flessione a inizio anno, la produzione edilizia torna a crescere, spinta da una combinazione di fattori, tra cui le nuove misure di incentivazione fiscale e una domanda ancora vivace.
In questo contesto, le agevolazioni previste dalla legge di bilancio 2025 sono importanti. I bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus salgono dal 36 al 50% per gli interventi sulla prima casa. L’agevolazione si applica anche a garage, cantine e altre pertinenze, a patto che l’immobile venga destinato a “prima casa” al termine dei lavori. Anche il bonus mobili è stato confermato con un tetto di spesa di 5mila euro, mentre vengono incentivati solo gli impianti di riscaldamento eco-sostenibili. Spariscono, invece, le agevolazioni per caldaie a condensazione alimentate da combustibili fossili. Per condomìni e onlus resta la detrazione del 65% per interventi presentati entro il 15 ottobre 2024. Interessante la possibilità di ripartire le detrazioni su 10 anni, agevolando la gestione fiscale dei lavori.
L’impatto degli incentivi è diverso tra nuovo ed esistente. Le misure premiano soprattutto la ristrutturazione di abitazioni già costruite e rischiano di penalizzare il mercato del nuovo. Il rallentamento dei prezzi delle case nuove potrebbe essere un sintomo di questa tendenza: costi di costruzione in aumento, margini ridotti per le imprese, minor convenienza fiscale per gli acquirenti. In un Paese in cui gli effetti dell’inverno demografico sono ben visibili, il rallentamento delle nuove costruzioni a vantaggio della ristrutturazione del patrimonio esistente può ridurre il rischio di degrado del patrimonio e inutile cementificazione del territorio.
Gli incentivi spingono il mercato verso soluzioni energetiche sostenibili e rappresentano uno stimolo per la riqualificazione del patrimonio. Il mercato sembra orientarsi verso una maggiore centralità della “casa esistente”, favorita da prezzi dinamici e da un impianto fiscale favorevole. La produzione torna a crescere, ma incontra i freni di redditività e domanda orientata al ristrutturato. Qui le politiche pubbliche, se ben calibrate, possono sostenere la ripresa del settore.
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