Grazie alla tecnologia è oggi in atto un cambiamento epocale nell’accesso ad investimenti immobiliari di qualità. Ne è convinto Eraldo Cavalli, Chief Operating Officer di Yeldo, piattaforma che offre ad investitori professionali e retail accesso a opportunità immobiliari altamente selezionate e che oggi ha finanziato più di 500 milioni di euro di progetti in Europa.
Eraldo Cavalli, la Bce aumenta i tassi e diventa sempre più difficile fare un mutuo. È comunque un buon periodo per investire in immobili o c’è il rischio che si vada incontro a una contrazione del mercato?
«È innegabile che ci sia un rischio, tuttavia, la bravura degli operatori immobiliari sarà quella di individuare i segmenti del mercato che beneficeranno dell’innalzamento dei tassi. Ad esempio, l’aumento impatta negativamente le compravendite di fascia media che ricorrono ai mutui. I prezzi di questa fascia risentiranno di una minor domanda. Al contrario, altri segmenti possono diventare attrattivi: ad esempio quello del lusso viene spesso considerato rifugio in situazioni di incertezza, così come il segmento del Private Debt immobiliare, ovvero il finanziamento a debito delle operazioni immobiliari, beneficia degli alti tassi».
L’investimento “nel mattone”, negli ultimi anni, è stato in grado di difendere i patrimoni dall’inflazione?
«L’investimento immobiliare è per definizione “asset backed”, ovvero ha come sottostante un asset reale il cui valore cresce con l’indice dei prezzi. Si pensi ad esempio all’effetto dell’aumento dei costi dei materiali di costruzione che si riflette sui prezzi di vendita. Inoltre l’investimento immobiliare, in particolare nella forma di debito o equity in singole opportunità immobiliari di qualità, offre diversificazione del portafoglio essendo decorrelato dai mercati finanziari pubblici. Una nostra ultima ricerca ha mostrato che nel periodo 2019-23 un portafogli con allocazione immobiliare avrebbe beneficiato di circa 3 punti percentuali di rendimento annuo in più rispetto al portafogli “tradizionale” investito 60% azioni e 40% in obbligazioni».
Che ruolo ha avuto la tecnologia, in particolare il crowdfunding, nell’ampliamento dell’accesso degli investitori al mercato immobiliare di qualità istituzionale?
«Il crowdfunding sta di fatto democratizzando l’accesso all’asset class immobiliare. E’ un cambiamento epocale che sta avvenendo anche grazie all’armonizzazione della regolamentazione a livello Europeo. Storicamente investire in opportunità immobiliari richiedeva connessioni e conoscenze, oggi tramite la tecnologia gli investitori professionali e retail possono accedere ad una serie di opportunità selezionate in tutta Europa partendo da importi relativamente contenuti, nel nostro caso 10,000 euro. A ciò si aggiungono i benefici di trasparenza e comunicazione che la tecnologia offre. Questo è quello che offriamo oggi con la nostra piattaforma».
Quali sono i rischi che si corrono investendo in questo settore?
«Il rischio principale è quello di “non sapere”, ovvero di non comprendere a pieno il progetto. Un progetto immobiliare presenta rischi intrinseci che possono andare dall’ottenimento delle licenze, ai rischi operativi di costruzione fino ai rischi finanziari. E’ importante affidarsi ad esperti che selezionano le operazioni sulla base di un’analisi non solo tecnica ma anche finanziaria, basata su esperienza consolidata sul territorio in cui il progetto si sviluppa. Noi ad esempio, abbiamo investito tanto nella costituzione di un team e di un comitato di investimenti di altissima caratura composto da profili di rilievo del panorama Real Estate italiano ed europeo».
Quando si parla di importanti investimenti immobiliari si fa riferimento quasi sempre alle grandi città dell’Europa continentale. Il Mezzogiorno ha scarsa attrattività?
«Nella valutazione di un progetto immobiliare la location è fondamentale: l’attrattività di un progetto immobiliare è legata alla domanda e al contesto economico in cui il progetto viene sviluppato. Parlando dell’Italia, oggi il focus principale degli operatori resta su poche città, prima fra tutte Milano, in crescita Roma, e alcune zone di interesse come Venezia, Firenze. Il Mezzogiorno ha buone prospettive sul filone hospitality di alta fascia. Ad esempio, sono ben note le ultime iniziative di operatori internazionali che hanno visto nella zona prospettive di forte crescita della domanda per strutture turistico alberghiere di livello. Chiudo dicendo che sono di Bari e sarebbe quindi solo un piacere portare avanti un progetto in Puglia».
